Duurzaam bouwen: strijd der afkortingen of gewoon het doel voor ogen houden?

op 27 maart 2011

De afgelopen weken vliegen de vragen me om de oren over ESCo’s en DBFMO’s. Wat me hierbij opvalt is dat in deze discussie de meta vraag wordt vergeten: we willen duurzaam vastgoed realiseren, hoe kunnen we dat financieren of zelfs laten renderen? Echter zijn wij als maatschappij wellicht zo resultaatgericht geworden dat het realiseren van een ESCo of het neerzetten van een DBFMO een doel op zichzelf is geworden, terwijl dit juist twee van de mogelijke middelen zijn om te komen tot het ultieme doel: duurzaam vastgoed binnen budget.

Draagt een ESCo bij aan het realiseren van duurzaamheidsambities: ja! Een Energy Service Company biedt een aardig vehikel voor onder andere woningcorporaties om de investeringen die zij doen in de schil van de woning terug te verdienen middels het optreden als energieleverancier. Ook in Rotterdam is onlangs een baanbrekende aanbesteding afgerond waarbij de zwembaden in de gemeente middels een ESCo worden verduurzaamd. Doordat de winnende partij, Strukton in dit geval, niet alleen verantwoordelijk is voor het onderhoud maar óók de energielevering aan de zwembaden wordt hen een duidelijke prikkel geboden om de investeringen ten aanzien van duurzaamheid af te wegen tegen de opbrengsten in termen van energiebesparing. Maar als je me nu vraagt of een ESCo hét financiële model is om duurzaamheid te financieren – nee – het is slechts één van de vele mogelijkheden.

En dan de welbekende DBFMO, dragen die bij aan het realiseren van duurzaamheidsprestaties: dat kán… Dat klinkt een stuk minder overtuigend, zult u denken, en ja, dat klopt. Een DBFMO biedt de markt de mogelijkheid om het ontwerp, de bouw, de financiering, het onderhoud én de dagelijkse operatie van kantoren of utiliteitsgebouwen op zich te nemen. Op zich geloof ik heilig dat het samenbrengen van de juiste disciplines kan leiden tot waardecreatie in plaats van slechts kostenbesparingen, en is dat niet juist wat een DBFMO stimuleert? Door een kantoor of utiliteitsgebouw op de lange termijn te laten exploiteren door een derde partij, ligt er dan niet juist een prikkel voor die partij om tot het meest optimale en dus duurzame gebouw te komen?

Nee.

Ik word in mijn antwoord dan ook zeker geprikkeld door een gesprek dat ik onlangs had met Mark Kuijpers, een collega van het financiele adviesbureau Fakton. “In hoeverre is een DBFMO nu écht innovatief”, stelde hij, “als je heel secl kijkt naar de kantorenmarkt dan is feitelijk elk huurkantoor dat voor een eindgebruiker wordt ontwikkeld een DBFMO.” Een huurcontract voor een nieuw kantoorgebouw is in basale vorm een geïntegreerd contract: de eindgebruiker sluit het huurcontract, stelt een PVE op en krijgt in ruil daarvoor zijn huisvesting geleverd. Hij heeft geen omkijken naar de D, de B, de F, de M, of de O. Al deze aspecten worden door de ontwikkelaar en de belegger, lees Financier, geregeld. En zijn het vaak juist niet die specifiek voor één eindgebruiker ontwikkelde kantoren die vaak leegstaan na 10 of 20 jaar gebruik? Feitelijk komt dus alleen de ‘D’ erbij, het ontwerp, maar in hoeverre dit duurzaam wordt ingevuld ligt niet zozeer in het simpelweg koppelen van de ‘D’ aan de overige rits letters (of een selectie daarvan), maar juist de wijze waarop de ‘D’ wordt betrokken, en feitelijk ook invulling wordt gegeven aan de overige letters van het inmiddels bijna mode-geworden DBFMO.

Mijn verschil in opvatting en enthousiasme over ESCo’s en DBFMO’s wordt dan ook gedreven door het feit dat een ESCo in bijna alle gevallen bestaande bouw betreft. Wanneer er al een gebouw of woning staat is in mijn mening een ESCo een prima vehikel om ervoor te zorgen dat er een goed afwegingskader ontstaat voor een derde (of liever nog, een samensmelting van derden) tussen investeringen in de schil, de installatietechniek en de netto energiebesparing. Bij een DBFMO is dat toch anders – er moet in veel gevallen nog een gebouw neergezet worden, en feitelijk kan dit ook een D-label gebouw zijn welke lage investeringen betreft maar hoog is in de exploitatiekosten. Het ligt er maar aan of de opdrachtgever in zijn prestaties duurzaamheid heeft meegegeven, en vervolgens is het bij een dergelijke aanbesteding aan de aanbieder om deze afweging te maken.

Uiteindelijk komen zowel de ESCo als de DBFMO op hetzelfde neer: het is een middel, maar geen doel op zich. Waar beide ‘middelen’ wat mij betreft in slagen is het neerleggen van een prestatie bij de markt in plaats van deze te technisch te specificeren. Echter wat mij verontrust is dat organisaties (woningcorporaties, gemeentes, private en publieke vastgoedontwikkelaars) zich nu slechts richten op de oplossing in plaats van de meta vraag. En deze meta vraag is in veel gevallen (en niet alleen in de bouw): hoe kunnen we duurzaam zijn zonder dat het ons meer kost? ESCo’s en DBFMO’s zijn middelen, maar schieten daarbij soms het doel voorbij.

ENJOYED THIS ARTICLE? SHARE IT!

Abonneer u op onze nieuwsbrief

Ontvang het laatste nieuws en updates van het Copper8-team